売却の流れ
Flow

把握しておきたい売却の流れを一覧にしました。
まずはここからスタートしましょう!

STEP 01

売却相談 売却相談
不動産のご売却を考えられたご事情、スケジュールによって、売却方法は変わってきます。
売却を考え始めたら、まずは不動産のプロに相談をしてみましょう。
所有不動産がどれ位の価格で売れるか、住宅ローンが残っている物件を売るにはどうしたらよいか、また、税金や手数料といった諸経費をどのくらい見込めばよいかなどについて、売主様の状況にあった売却方法をご提案致します。

諸経費と税金について

不動産を売却する場合にも経費がかかります。 売買金額から売却にかかる経費・税金を引いた分が手取額となります。

  • 主な経費の例として、不動産会社へ支払う仲介手数料、地積を確定させるための測量費用、残債がある場合の抵当権抹消費用などがあります。
  • リフォームをした方が良い場合、建物を解体して更地にした方が良い場合では、その費用負担も必要です。
  • 売却にかかる税金は、売却にともなう利益にかかる所得税・住民税、契約書にはる印紙税などが主なものです。

詳細はお気軽にご相談ください。

STEP 02

査定依頼 査定依頼
不動産売却は、所有不動産がいくらで売れるかを調べる価格査定から始まります。売却が決まっている方はもちろん、売却を考え始めたばかりの方も、まずは査定をしてみましょう。売却金額の目安を知ることで、よりよい次のステップを考えることができます。

不動産査定の種類

机上査定:物件の確定に必要な資料(住宅地図等)をご提示頂いた上で、近隣の相場、取引事例によって不動産の価格調査を行います。実際の現地確認を省略することで、スピーディにお答えできますが、査定価格はおおよその価格となります。
訪問査定:ご売却予定の不動産の室内の状態、設備の状態など、実際に現地にて調査し細部まで確認をします。また、役所による調査、法務局での権利関係の調査等を行い、周辺の成約事例、売出事例をもとに、より精度の高い売却予想価格を算出します。

STEP 03

物件の確認・調査・査定 物件の確認・調査・査定
対象不動産について、売主様から直接お話をうかがうことはもとより、現地や周辺環境の調査、建築法規や権利関係の調査、周辺の売出事例、成約事例などを調査し、価格査定を行います。

調査・査定内容

マンションや一戸建て、土地など物件の種別によって調べる項目は異なります。
以下に、種別ごとの主な調査項目をまとめました。


現地の確認

マンション
現地の確認 マンション
  • 建物の全体の印象や修繕の実施状況
  • エントランス、ポスト、廊下や駐輪場などの共用スペースの状況
  • 近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
  • 騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認
  • ゴミ置き場、収集日の確認
  • リフォームの状況、必要性の確認、汚れの状況
  • 各部屋の広さ、収納量のチェック
  • 日当りの確認、風通しや窓位置の確認
  • 眺望の確認
  • 浴室やキッチンの大きさ、設備の状況
  • 手すりや段差などバリアフリーかどうか
  • セキュリティの状況
  • 床暖房やエアコンなどの設備の状況
  • 管理規約の確認
  • リフォームの制限、ペットの飼育、ピアノ使用制限等
  • 駐車場の空き状況
  • 管理会社、管理員、管理状況の確認
  • 管理費や修繕積立金の額、滞納の有無
  • 長期修繕計画の内容
戸建て・土地
現地の確認 戸建て・土地
  • 建物の印象・部屋の印象、汚れの確認
  • 各部屋の状況、収納量の確認
  • 建て付け、基礎や外壁のひび、雨漏りなど構造の確認
  • 近隣の空き地、隣接建物の状況の確認や建築予定の確認
  • 交通量の確認
  • 騒音、臭気、周辺の嫌悪施設等の確認
  • ゴミ置き場の確認
  • リフォーム状況、室内の汚れ状況等の確認
  • 駐車場の有無
  • 境界や越境等の確認
  • 埋設物の確認(隣地の上下水道管が埋設されているケースもあるため)
  • 接道状況、道路種類の確認
  • 日当りの確認、風通しの確認

役所調査

用途地域の確認、建築、法令上の制限、公道・私道など道路の種類や幅員、電気・上下水道・ガス等の設備の状況などを確認します。


法務局調査

法務局では、登記簿謄本をもとに、主に所有者、地目、地積、持分、抵当権、近隣所有者などの確認を行います。また、公図や地積測量図などを用いて、隣地との境界、道路との境界等の確認をします。


市場調査

売出物件の調査
類似する売出中の物件を調査して、売出価格の参考にします。
例えば、購入希望者が比較する条件の近い売出物件の状況把握、その物件の売出期間など、さまざまな情報を考慮した上で、最適な売出価格の提案を行います。


成約価格の事例

実際に成約に至った価格を調査し、成約見込み価格を算出します。


査定価格と売出価格

査定価格は通常概ね3ヶ月以内に売却できる価格を算出します。
実際に売却活動をスタートする売出価格については、不動産会社の提案をもとに、売主様のご希望を反映させ設定します。

STEP 04

媒介契約 媒介契約
不動産会社に、不動産の売却を依頼する契約です。価格査定の内容、売却活動の内容について説明を受け、媒介契約書の内容を理解した上で契約しましょう。

媒介の種類

媒介契約には3つの種類があります。

専属専任媒介契約
  1. 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録:5日以内の登録が必要
  2. 不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告:1週間に1回以上文書で報告しなくてはならない。
  3. 特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできない。
  4. 売主は自ら見つけた購入希望者と直接売買の契約を締結できない
専任媒介契約
  1. 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録:7日以内の登録が必要
  2. 不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告:2週間に1回以上文書で報告しなくてはならない
  3. 特定の1社に売却を依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて依頼することはできない。
  4. 売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。
一般媒介契約
  1. 国土交通大臣の指定する指定流通機構(レインズ※)への物件登録:登録の義務はなし
  2. 不動産会社の売主に対する売却活動の業務状況報告:義務なし(任意)
  3. 特定の1社だけでなく他の不動産会社に重ねて依頼することができる。
  4. 売主は自ら見つけた購入希望者と直接、売買契約を締結することができる。

※レインズ:国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム。オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で情報交換を行うシステムなので、レインズに登録することで契約の相手方を広く探索することができます。逆に買主は、複数の業者にまわらなくても1つの会員会社に問い合わせれば、登録物件はすべて把握できる仕組みになっています。

STEP 05

売却活動 売却活動
不動産会社は、さまざまな売却活動を通して購入希望者を探します。 そしてお問い合わせをいただいた方に、 実際に物件の見学をしてもらいます。

STEP 06

営業活動報告 営業活動報告
売主様に対して売却活動内容の報告を行います。 媒介契約の種類によって、専属専任媒介の場合は1週間に1回以上、 専任媒介契約の場合は2週間に1回以上と定められています。

STEP 07

売買契約の締結 売買契約の締結
購入希望者から「購入申込書」を受領し、価格や引渡し等の条件について調整を行います。
売主様、買主様が合意に至ったら、売買契約を交わします。

売買契約とは

  • 「不動産売買契約書」にて契約の詳細を取り決めます。
  • 売買契約にあたって、売主様は物件の状況を報告します。雨漏りがあるかないか、近隣に嫌悪施設がないかなど、細かい状況についても報告が必要です。
  • 物件に付帯するキッチンや給湯器、エアコン等の設備・備品について、不具合や故障の有無などを報告します。
  • 不動産売買契約を締結した後は、契約書の条項に基づいて権利や義務を履行することになります。引渡し時には、契約時と同じ状態で引渡すことが条件となります。
  • 契約内容に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、トラブルにならないよう現状を正確 に報告し、不明な点は不動産会社に確認を取りましょう。

STEP 08

引渡し準備 引渡し準備
残代金の受領日までに、隣地との境界確認、引越しや公共料金の清算 などを済ませ、買主様へ引渡せる状態にする必要があります。 引渡しは契約時に約束した状態で行なわなければなりませんので、 引越し後の状況を確認しておきましょう。

引渡し・引越しのスケジュール

注意したいのは引渡しと引越しのスケジュール です。
買いかえの場合、先に新居に引越してから引渡しをおこなううのがスムーズです。
とはいえ、売却代金を受け取ってから、新しい家の資金にしなければならない場合もあるはず。 その場合は、短期間の「つなぎ融資」を受けて支払いをしたり、一時的に仮住まいする方法があります。
ただし、余分な費用が発生しますので、売却代金受取り後、引越しまでの数日間、 買主様に引渡しを待ってもらうよう取り決めする場合などもあります。 よりスムーズにすすめる方法について、事前に不動産会社に相談しておきましょう。

STEP 09

残代金決済・引き渡し 残代金決済・引き渡し
契約に定めた内容で物件の引渡しを行います。
物件の状況を改めて確認しましょう。
残代金の受領と同時に物件(鍵)の引渡しを行い、売買契約は全て完了します。

残代金決済の流れ

いよいよ物件の残代金決済・お引渡しです。
残代金の授受・鍵の引渡しを行い、当日中に法務局に所有権移転登記等の申請を行うため、決済は平日の午前中に行うのが一般的です。


残代金決済・引渡しの流れ

物件の確認
決済に先立ち、売主様・買主様立会いによる物件の最終確認を現地にて行います。
境界の確認や設備表等にもとづき、契約書に定めたとおりに引渡しが行われるか確認します。
登記関係書類の確認
所有権移転登記の申請に必要な書類を司法書士が確認します。
【ローンが残っている場合】
ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、残りの債務を一括返済して、抵当権を抹消しておかなければなりません。
物件の確認
決済に先立ち、売主様・買主様立会いによる物件の最終確認を現地にて行います。
境界の確認や設備表等にもとづき、契約書に定めたとおりに引渡しが行われるか確認します。
物件の確認
決済に先立ち、売主様・買主様立会いによる物件の最終確認を現地にて行います。
境界の確認や設備表等にもとづき、契約書に定めたとおりに引渡しが行われるか確認します。
残代金の受領
買主様から売主様に残代金を支払います。預金小切手で授受するケースもありますが、買主様が住宅ローンを利用する場合などは、金融機関に集まって振込みで残代金を授受するケースがほとんどです。
残代金授受の完了と同時に、所有権移転、抵当権の抹消等の登記申請を司法書士に委任します。
各種負担金の清算
固定資産税や管理費等(マンションの場合)の清算を行ないます。
引渡し前日までは売主様の負担、当日からは買主側の負担として日割りで清算を行うのが一般的です。
鍵の引き渡し
残代金の受領と同時に、物件(鍵)を引渡します。玄関の鍵だけでなく、勝手口、門扉その他の鍵などをすべて渡します。引渡しが完了した証として、売主・買主双方で「引渡確認票」を取り交わし、売買契約の全てが完了したことを確認します。
関係書類の引き渡し
マンションの管理規約や分譲時のパンフレット、エアコン、給湯器など付帯する設備については取扱説明書なども買主様にお渡ししましょう。
諸費用の支払い
不動産会社への仲介手数料、司法書士へ報酬などの支払いを済ませます。